Дело ...

УИД 03RS0...-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7августа2025года ...

Советский районный суд ... Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Атнагуловой Е.В.,

с участием истца Хилязевой Е.В.

представителя ответчика Рафиковой Г.Х., доверенность от < дата > ...,

при ведении протокола секретарем Ахмедьяновой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Хилязевой Е. В. к ООО «Специализированный застройщик «Некрасовский» о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве в связи с изменением площади объекта строительства,

УСТАНОВИЛ:

Хилязева Е.В. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «Некрасовский» о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве в связи с изменением площади объекта строительства.

В обоснование иска указано, что < дата > между Хилязевой Е.В. и ООО «СЗ «Некрасовский» (Застройщик, Ответчик) был заключен договор участия в долевом строительстве .../Е-1191/Н жилого дома по адресу ..., в соответствие с которым Застройщик обязался построить многоквартирный дом по Софьи Перовской в ... городского округа ... Республики Башкортостан с секциями А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, И, К, Л и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Участникам долевого строительства, входящий в состав такого дома, объект долевого строительства (квартиру) со следующими характеристиками: ..., этаж ..., секция Е, общей приведенной проектной площадью размером 43,6 кв.м, а Участник долевого строительства обязались уплатить за квартиру денежные средства на сумму 4665 200 руб. из расчета 107 000 руб. за один квадратный метр и принять у Застройщика квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Обязательства по уплате цены договора исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается выпиской эскроу счета от < дата >.

При передаче истцу по акту от < дата > №б/н ... (или : объекта) установлено и отмечено в акте, что ее (его) общая площадь 41,6 кв.м., что меньше на 2,0 кв.м., общей жилой площадью 40,1 кв.м., что меньше на 1,8 м., жилой площадью 23.5 кв.м., что меньше на 2,86 кв.м. Фактически истец переплатил 214000 руб., что подтверждается выпиской эскроу счета от < дата > При этом указанные отклонения несущественны и не повлекли расторжение договора в одностороннем порядке.

В соответствии с п.3.3.3 договора участия в долевом строительстве .../Е-1191/Н от < дата > ответчик в случае если фактическая площадь квартиры будет меньше проектной площади на 1 кв.м. ответчик обязуется осуществить возврат денежных средств истцу излишне уплаченные денежные средства в течении 30 рабочих дней с момента получения заявлении от истца.

Требование Хилязевой Е.В. от < дата > о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве на 214000 руб. в соответствии с п.3.3.1 оставлено без удовлетворения.

На основании изложенного, с учетом представленного в суд уточненного искового заявления истец просит уменьшить цену договора долевого участия в строительстве квартиры (или: объекта) от .../Е-1191/Н от < дата > в связи с изменением площади объекта строительства на 214000 руб., взыскать 214000 руб. излишне уплаченных в счет договора участия в долевом строительстве .../Е-1191/Н от < дата > в связи с изменением площади объекта строительства, взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 56110,8 руб.

В судебном заседании истец Хилязева Е.В. уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме по доводам изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Рафикова Г.Х. в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать по доводам изложенным в возражении на исковое заявление. В случае удовлетворения просила снизить сумму неустойки в соответствии со ст.333 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Третье лицо ООО «СМК-10», в судебное заседание не явилось, извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

В соответствие со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц участвующих в деле, изучив и оценив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Возникшие правоотношения между сторонами регулируются Федеральным законом от < дата > N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон N 214-ФЗ) и Законом Российской Федерации от < дата > N 2300-1 «О защите прав потребителей» (Закон о защите прав потребителей), Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию много-квартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать положения, перечисленные в ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, в том числе и размер площади квартиры, исходя из которой определяется цена квартиры, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что Застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно пп. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) Застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, Участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от Застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора.

Отступление Застройщика от условий договора в виде передачи Участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора и является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Пунктами 1 и 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 и 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) Застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (пп. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление Застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче Участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу ст. 5 и 7 Федерального закона N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, < дата > между Хилязевой Е.В. и ООО «СЗ «Некрасовский» (Застройщик, Ответчик) был заключен договор участия в долевом строительстве .../Е-1191/Н жилого дома по адресу ..., в соответствие с которым Застройщик обязался построить многоквартирный дом по Софьи Перовской в ... городского округа ... Республики Башкортостан с секциями А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, И, К, Л и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Участникам долевого строительства, входящий в состав такого дома, объект долевого строительства (квартиру) со следующими характеристиками: ..., этаж ..., секция Е, общей приведенной проектной площадью размером 43,6 кв.м, а Участник долевого строительства обязались уплатить за квартиру денежные средства на сумму 4665 200 руб. из расчета 107 000 руб. за один квадратный метр и принять у Застройщика квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Обязательства по уплате цены договора исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается выпиской эскроу счета от < дата >.

Согласно п. 3.2, п. 3.3, пп. 3.3.3 договора, стоимость квартиры является фиксированной и не подлежит изменению в течение всего периода действия договора, за исключением случаев, когда по результатам расчетов, производимых в случае расхождения фактической площади квартиры (площадь квартиры по результатам обмеров органов технической инвентаризации) и проектной площади квартиры, которая указана в п. 1.1.2 договора, проектная площадь квартиры превысит фактическую площадь квартиры на 1 кв. м и более, Застройщик обязуется осуществить возврат участнику долевого строительства излишне уплаченных денежных средств. Возврату подлежит разница между проектной и фактической площадью квартиры в полном объеме. Возврат производится исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 3.1 договора. Возврат производится по заявлению участника долевого строительства в течение 30 рабочих дней со дня получения застройщиком заявления.

Стоимость квартиры оплачена в полном объеме в размере 4665 200 руб.

< дата > Застройщик передал, а Участник долевого строительства принял в собственность квартиру в жилом доме, расположенном по ... общей площадью размером 41,6 кв. м.

Таким образом истцу передано жилое помещение меньшей площадью, чем предусмотрена в договоре долевого участия: общая площадь 41,6 кв.м., что меньше на 2,0 кв.м., общей жилой площадью 40,1 кв.м., что меньше на 1,8 м., жилой площадью 23.5 кв.м., что меньше на 2,86 кв.м.

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью квартиры составила 2 кв.м., что составляет 214000 руб.

При этом указанные отклонения несущественны и не повлекли расторжение договора в одностороннем порядке.

< дата > Истец направила Застройщику заявление с просьбой вернуть излишне уплаченные денежные средства в размере 214 000 руб., однако заявление было оставлено Ответчиком без ответа.

Полагая свои права нарушенными, истец обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованными и подлежат взысканию в качестве соразмерного уменьшения цены договора, денежной суммы в размере 214 000 руб., в связи с чем, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 214 000 руб.

Статьей 395 ГК РФ установлено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В силу п. 48 Пленума верховного Суда РФ от < дата > ... «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня.

Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Истцом заявлен период с < дата > по настоящее время.

< дата > истцом вручено заявление о возврате излишне уплаченных денежных средств, указанное заявление получено ответчиком < дата >, что подтверждается штампом входящей корреспонденции за ....

В соответствии со ст. 31 Закона РФ от < дата > N 2300-1 (ред. от < дата >) «О защите прав потребителей» п. 1 «Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования».

В соответствии с абз. 4 п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от < дата > ... «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» при определении размера убытков, предусмотренных ст.10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», за исключением убытков, предусмотренных абзацем пятым настоящего пункта, не учитываются убытки, причиненные в период с < дата > до < дата > включительно

При определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления до < дата > включительно.

Проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за период со дня вступления в силу настоящего постановления до < дата > включительно, не начисляются.

В связи с чем, требования Хилязевой Е.В. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 56110,8 руб. удовлетворению не подлежат.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, с ООО «Специализированный застройщик «Некрасовский» подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 7420,00 рублей.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Хилязевой Е. В. к ООО «Специализированный застройщик «Некрасовский» о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве в связи с изменением площади объекта строительства удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Некрасовский» (ИНН 0275914256) в пользу Хилязевой Е. В. (паспорт 8013872673) денежные средства в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве от < дата > .../Е-1191/Н в размере 214000,00 руб.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Некрасовский» (ИНН 0275914256) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 7420,00 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Советский районный суд ....

Председательствующий Е.В.Атнагулова

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено < дата >.